Ventes immobilières

La saisie immobilière est la voie d’exécution majeure en droit français, puisqu’elle permet de vendre par adjudication les biens (maisons, appartements etc.) et droits immobiliers (usufruit, nue-propriété etc.), appartenant à son débiteur.

Cette procédure est complexe et ne peut être menée que par des professionnels aguerris et inscrits au Barreau du Tribunal de grande instance dans le ressort duquel se situe le bien destiné à être vendu, sauf exceptions (procédures collectives, licitation etc.).

Cette procédure est minutieusement régie par le code des procédures civiles d’exécution, dont la sévérité est le garant de la protection des créanciers et du débiteur saisi.

C’est pourquoi, les erreurs de procédure sont fréquemment fatales au créancier, et les négligences impitoyables pour le débiteur.

Enfin, le mode opératoire est unique en droit français, puisque la saisie immobilière est la seule vente aux enchères sous l’autorité directe du tribunal de grande instance et non des officiers ministériels habituels (commissaires-priseurs, huissiers, notaires, avocats).

La saisie immobilière présente une autre particularité unique en droit français : seuls les avocats peuvent porter les enchères.

Les biens immobiliers mis aux enchères sur saisie immobilière font l’objet de publicités dans les journaux d’annonces légales, dont certains de grande diffusion (Le Figaro, Le Monde, Le Parisien, Les Echos etc.), mais aussi sur certains sites internet (Licitor, Avocats Ventes).

Depuis 1979, Maître Alain Léopold STIBBE initie cette procédure de saisie immobilière en collaboration depuis 1996, puis en association avec Maître Vanessa GRYNWAJC.

Ces deux professionnels sont donc rompus à ces procédures, tant en demande (pour le créancier poursuivant), qu’en défense (pour le débiteur saisi), que pour l’adjudicataire (celui qui souhaite acquérir le bien mis aux enchères).

DOCUMENTS À FOURNIR

• pièce d’identité et état civil complet du ou des acquéreurs :

– pour les personnes physiques : passeport, carte d’identité, livret de famille et indication du régime matrimonial le cas échéant ;

– pour les personnes morales : extrait KBIS de moins de trois mois, statuts à jour et passeport ou carte d’identité du gérant, procès-verbal d’assemblée générale, le cas échéant, conférant les pouvoirs nécessaires au représentant légal , régime fiscal (marchands de bien) ;

• un chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix, montant qui ne pourra être inférieur à la somme de 3000 € à l’ordre du « Bâtonnier vente ».
• un chèque de banque à l’ordre de la CARPA, d’un montant équivalent à 10 % de votre enchère maximale envisagée, et du montant des frais préalables.

Les frais préalables sont ceux exposés par l’avocat pour parvenir à la vente ; ils s’ajoutent au prix et sont en général calculés quelques jours avant la vente (en demander le montant à l’avocat poursuivant).

Dans les deux cas, une caution bancaire est possible.
Cliquer ici pour avoir le modèle de caution bancaire (frais préalables + 10 % de l’enchère)
Cliquer ici pour avoir le modèle de caution bancaire (10 % de la mise à prix)

VISITE ET CCV

• Visite du bien

Les visites sont programmées sur une plage horaire restreinte (en général une heure), à une date et une heure fixées par l’avocat poursuivant et effectuées par un huissier de justice.

• Caractéristiques du bien

Toutes les caractéristiques du bien immobilier figurent au cahier des conditions de vente (CCV), qui peut être consulté au Greffe du Juge de l’Exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal de Grande Instance de Paris, ou directement auprès du cabinet de l’avocat poursuivant la vente.

Le CCV est consultable en ligne sur notre site [ici].

Dans ce cahier des conditions de vente figure un descriptif du bien effectué par huissier de justice, les diagnostics usuels en matière de vente, la superficie, et le plus souvent les conditions d’occupation du bien. Peut figurer au cahier des conditions de vente, le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, le montant des charges de copropriété et les travaux éventuellement votés et non effectués.

ACCÈS TGI PARIS

A Paris, les ventes immobilières sur adjudication judiciaire ont lieu (sauf exceptions) le jeudi à 14h00 à l’audience du juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance situé 1, Parvis du Tribunal à Paris 17ème arrondissement, salle 4.22 au 4ème étage.

Le greffe est au sixième étage (6ème étage) salle 6.38

MODALITÉS DE PAIEMENT DU PRIX

– Paiement dans les 2 mois : sans intérêts
– Passé 2 mois, intérêt au taux légal (à compter du jour de l’adjudication définitive)
– Passé 4 mois, intérêt au taux légal + 5 points

L’État perçoit sur le prix un droit d’enregistrement de 5,80 %.

Les émoluments sont calculés sur le prix d’adjudication (75 % pour l’avocat du poursuivant / 25 % pour l’avocat de l’adjudicataire).

Le jour de la vente, nous enchérirons dans la limite du pouvoir que vous nous aurez confié.

LA SURENCHÈRE

Vous n’êtes propriétaire qu’à l’expiration d’un délai de surenchère de 10 jours qui court à compter de la vente.

Pour former surenchère, il convient de consigner par chèque de banque :

– les frais préalables de la première vente
– une provision pour les frais de seconde vente
– 10 % de la première enchère
– 10 % de l’enchère maximum

En l’absence de surenchère, vous êtes propriétaire, et vous devez payer l’intégralité du prix, des frais et droits dans un délai de deux mois, à compter de l’expiration du délai de surenchère.